Czym się zajmuje rzeczoznawca nieruchomości?

garniturZa każdym razem, kiedy mamy na myśli kupno lub sprzedaż konkretnej nieruchomości, jednym z najważniejszych parametrów jest oczywiście jej cena. Wiadomo także, że osobie, która jest właścicielką danego obiektu i zamierza go sprzedać, zależy przede wszystkim na tym, aby cena sprzedaży była maksymalnie jak najwyższa, z kolei potencjalny nabywca bardzo by chciał kupić nieruchomość za cenę jak najniższą. Żeby wypadkowa cena mogła być uznana za jak najbardziej obiektywną, konieczne byłoby wyznaczenie wartości rynkowej danej nieruchomości. W teorii tego typu wartość można ustalić w sposób samodzielny, praktycznie jednak za każdym razem konieczna jest obecność specjalisty. Osobą, która dokonuje szacowania wartości mienia jest przede wszystkim rzeczoznawca majątkowy i to od niego zależy to, czy określenie wartości mienia będzie się odbywać w sposób prawidłowy i wiarygodny. Czym jest jednak cena rynkowa nieruchomości?

Definicyjnie określa się ją mianem ceny możliwie najbardziej prawdopodobnej do uzyskania na rynku w dniu dokonywania wyceny z dwoma dodatkowymi założeniami. Pierwszym jest to, aby strony umowy były niezależne od siebie i nie działały pod przymusem czy presją, natomiast drugim jest to, aby po wystawieniu nieruchomości na sprzedaż minął niezbędny czas do przyjrzenia się ofercie i negocjowania warunków umowy. Według ustawy o podatku dochodowym wartość rynkowa określana jest na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, biorąc pod uwagę także ich stan obecny oraz stopień eksploatacji. Warto jednak pamiętać, że nawet sami specjaliści uznają ustaloną wartość rynkową nieruchomości za cenę szacunkową i której wytypowania może się podjąć jedynie rzeczoznawca nieruchomości podczas sporządzania wyceny mienia. Rzeczoznawca nieruchomości jest specjalistą od określania możliwie najbardziej adekwatnej i wiarygodnej ceny za nieruchomość oraz osobą posiadającą uprawnienia zawodowe nadawane jej m.in. przez Ministra Infrastruktury w zakresie szacowania nieruchomości. Żeby zostać rzeczoznawcą trzeba przejść trudną i żmudną drogę zawodową, uzyskać odpowiednie uprawnienia na skutek zdania wieloetapowego egzaminu przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną i odbyć przynajmniej roczny staż w odpowiednich jednostkach oraz biurach zajmujących się obszarem nieruchomościowym.

Wcześniej należy także posiadać wyższe wykształcenie magisterskie i zdobyć wiedzę teoretyczną w postaci podyplomowych studiów obejmujących swoim zakresem wycenę nieruchomości. Po uzyskaniu odpowiedniego wykształcenia i praktyki rzeczoznawca zdobywa prawo do wykonywania zawodu i pełnienia swoich obowiązków wraz z zatwierdzającym tę działalność wpisem do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych, publikowanego w Dzienniku Urzędowym Ministra Infrastruktury i na stronach internetowych tegoż ministerstwa. Nie jest więc tak, że tego typu informacje są utajnione – za każdym razem kiedy mamy wątpliwości co do wiarygodności naszego rzeczoznawcy, mamy możliwość zweryfikowania jego uprawnień w niezwykle prosty sposób. Nielegalne działanie lub funkcjonowanie bez kompletu uprawnień czy też pieczęci rzeczoznawców jest jednoznaczne z pogwałceniem przepisów prawa i może skutkować konsekwencjami od kary grzywny poczynając, a na karze pozbawienia wolności kończąc. Rzeczoznawca zajmuje się nie tylko wydawaniem opinii co do potencjalnych cen nieruchomości, ale także ustalaniem wartości maszyn i urządzeń, które są bezpośrednio i nierozerwalnie związane z konkretną nieruchomością czy ziemią, a także takich elementów, jak tereny zielone, grunty rolne, działki budowlane czy tereny przeznaczone do przekształcenia.

dach nieruchomościW kompetencjach rzeczoznawcy leży także doradztwo w zakresie analizy rynku, sugerowania opłacalności inwestycji oraz wyznaczanie wysokości potencjalnych szkód, a także wszelkich kosztów, które zostały poniesione z tytułu inwestycji w dane mienie. Ma także prawo do ustalania innych praw do majątku, takich jak chociażby praw rzeczowych czy zobowiązaniowych oraz sporządzania ekspertyz i opracowań z zakresu np. skutków finansowych, które mogą pociągać za sobą miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Poza licznymi uprawnieniami czy przywilejami, rzeczoznawca nieruchomości posiada także obowiązki. Ze względu na to, że musi on działać bez szkody dla państwa i po części mu służyć, ma on także obowiązek stawiania się na wezwanie w sądzie w roli biegłego oraz ścisłego dbania o utrzymanie tajności udostępnianych mu informacji. Przed przystąpieniem do pracy, każdy z nich zazwyczaj rozpoczyna od przejrzenia raportów dotyczących branży oraz dokonuje sprawnej analizy rynku, która jest niezwykle pomocna w stosunku do ustalania wartości konkretnej nieruchomości. Więcej o pracy rzeczoznawcy znajdziemy pod adresem http://www.walor-nieruchomosci.pl/ lub dowiemy się podczas bezpośredniego spotkania z rzeczoznawcą. Wydaje się jednak, że należy już  w tym momencie zadać sobie kilka podstawowych pytań.

Pierwszym pytaniem, które będzie nam zadane przez doświadczonego specjalistę będzie przede wszystkim pytanie o to, jaki jest właściwie cel sporządzania wyceny, ponieważ od niego będzie zależne to, w jaki sposób i za pośrednictwem jakich metod rzeczoznawca będzie dokonywał całego procesu szacowania wartości mienia. Dobrze więc znacznie wcześniej przemyśleć całe przedsięwzięcie i zdefiniować sobie potrzebę zlecania tego typu działania odpowiedniemu rzeczoznawcy. Oczywiście ile osób, tyle powodów, istnieje jednak kilka najczęściej wybieranych celów, dla których sporządzane są operaty szacunkowe, czyli autorskie opinie rzeczoznawców na temat konkretnej nieruchomości obejmujące treściwe analizy rynku, dokumentacje fotograficzne, szczegółowe opisy obliczeń, ostateczną cenę nieruchomości, metody szacowania z uzasadnieniem oraz najważniejsze czynniki mające wpływ na podwyższenie lub też obniżenie wartości nieruchomości. Wracając jednak do najczęściej wybieranych celów, zwykle decydujące są takie elementy, jak konieczność wzięcia kredytu w banku, rozliczania się z urzędem skarbowym z otrzymanej darowizny lub spadku, zweryfikowanie opłat wynikających z tytułu użytkowania wieczystego, wszelkiego typu transakcje kupna-sprzedaży, chęć ogłoszenia upadłości przedsiębiorstwa czy dokonania fuzji dwóch lub więcej firm w jedną spójną całość.